El mercado del alquiler en España ha experimentado un notable cambio, debido principalmente a las transformaciones en la demanda de vivienda y a la evolución de las políticas habitacionales en el país.
La oferta de viviendas en alquiler se ha reducido un 28% en España en los últimos cuatro años.
La mayor reducción de stock de esta legislatura se ha dado entre otras en la comunidad de Cataluña, con una caída del 41% en varios municipios y superando el 51% en la ciudad de Barcelona.
La semana pasada entró en tramitación la nueva Ley de Vivienda que, lejos de beneficiar a aquellos más vulnerables económicamente, los vuelve a castigar y esto lo veremos en el corto plazo.
En la nueva Ley, se limitan aún más las oportunidades para aquellos que buscan una vivienda accesible y digna en las zonas más demandadas, y perjudica a aquellos que más necesitan de una política de los proteja. Con esta ley se generan una serie de efectos secundarios perjudiciales tanto para el mercado del alquiler como para el conjunto de la población, y en especial para los jóvenes y para aquellos que cuentan con menores ingresos y recursos. Siendo estos los principales afectados, resulta difícil comprender cómo esta ley pretende abordar los problemas reales.
La nueva ley de vivienda propone medidas que podrían generar una contracción de la oferta de alquiler y poner en peligro la ya fragilizada estabilidad de este sector en España. Al regular los precios del alquiler e intervenir en las condiciones contractuales, teniendo ya la experiencia reciente con resultados nefastos, se corre nuevamente el riesgo de desincentivar a los propietarios a poner en alquiler sus viviendas para largo plazo, el aumento de otro tipo de alquileres en detrimento del residencial, o incluso de retirar las viviendas de alquiler del mercado. Con estas medidas aumentará la escasez de viviendas en alquiler, y paradójicamente, veremos el incremento de la demanda agravado por falta de nuevas viviendas de alquiler social.
Consideramos que esta nueva ley de vivienda es una herramienta propagandística más orientada a captar votos que a enfrentar la problemática real en torno a la vivienda en España.
Entre las medidas que propone la nueva ley, todo resulta más difícil para los inquilinos, pues a partir de esta Ley tampoco tendrán a un profesional inmobiliario protegiendo sus intereses a lo largo de la duración del contrato, sino que su interlocutor será un profesional contratado por la propiedad para priorizar los requerimientos de esta.
Como profesionales inmobiliarios, representantes de la asociación Aicat Garraf en Cataluña, nos unimos al descontento generado por la nueva ley de vivienda española. Conociendo los problemas de oferta de vivienda a los que estamos asistiendo y que la ley no resolverá, abogamos por un enfoque diferente y más integral, que atienda las verdaderas necesidades de la población y garantice el derecho a una vivienda digna para todos.
Desde Aicat Garraf, proponemos que los profesionales inmobiliarios, colegiados y asociados quienes trabajamos cotidianamente en el sector inmobiliario, y colaboramos activamente en proteger al consumidor final, seamos invitados a un debate sobre la ley de vivienda, pues somos los expertos inmobiliarios quienes conocemos de cerca el sector, y estamos formados con un código ético y los más altos cánones profesionales para hacer respetar la ley, una ley equilibrada y que proteja el derecho básico a una vivienda digna.
Tenemos mucho que decir. Solicitamos ser convocados a un debate serio para promulgar la nueva Ley de vivienda cuando todos los expertos hayan sido escuchados.
Perjuicios para el arrendador/propietario:
Optará por rentabilizar sus viviendas con un marco legal más confiable, que se modifique teniendo en cuenta a todos los implicados, pasando de alquiler de largo plazo a alquiler temporal u otras opciones de arrendamiento más conveniente.
Al obtener rentas decrecientes que van por debajo del IPC, los propietarios que aún decidan alquilar a largo plazo, irán perdiendo capacidad de ingresos cada año.
Envejecimiento del parque inmobiliario pues no invertirán parte de sus ingresos en el mantenimiento óptimo de la vivienda como siempre ha sido, generándose un deterioro de las viviendas.
Los propietarios quedan desprotegidos ante un inquilino moroso (tanto el eventual/ocasional como el profesional del impago), ya que no se articulan medidas eficaces para dar mayor seguridad jurídica en caso de impago de rentas. Y se alargan los tiempos de desahucio.
Esta ley de vivienda en España no aborda seriamente el problema de la ocupación como sí lo hacen otros países de Europa. Porque hay que tener en cuenta que habrá una familia que ocupará por necesidad porque no encuentra otra opción, y hay otro tipo de ocupación que usa la vivienda para realizar actividades delictivas aparte de molestar a todo el vecindario.
En esta nueva ley, se decide que un propietario con más de 5 propiedades es considerado un gran tenedor, con las obligaciones que esto conlleva, pero imaginemos un propietario con 4 viviendas valoradas en 2 millones de euros cada una y un propietario con 6 viviendas valoradas en 100.000 € cada una. Según esta ley, el gran tenedor será este último de 6 viviendas.
También se ha escuchado decir que se usaran solares y viviendas desocupadas, propiedad del Ministerio de defensa, para vivienda social, pero este Ministerio ya ha dejado claro no lo los cederán gratuitamente, sino que el dinero recaudado servirá para aumentar el presupuesto del mismo.
Perjuicios para el arrendatario/inquilino.
Estas medidas limitarán aún más a los inquilinos en función de su solvencia económica, pues la prioridad para los propietarios será asegurarse el mejor pago entre todos los que quieran la vivienda.
-La nueva ley no implementa ningún tipo de mecanismo que facilite a los jóvenes y a las personas con ingresos más limitados, acceder a los recursos económicos que paralizan de forma obligada durante 5 años, esto es el dinero que deben presentar para la fianza legal.
Pierden el asesor inmobiliario que cuide por sus intereses.
En resumen, el consumidor final, tanto propietario como inquilino, es el que necesita, uno cubrir su necesidad de vivienda, alquilar siendo arrendatario, y también lo es el que necesita alquilar como arrendador, pues organizó su economía de ahorro para obtener un rendimiento con un activo inmobiliario.
Y esta ley los enfrenta y además perjudica a ambos por la falta de previsión en materia de política social. En esto el legislador actual lo reconoce y está totalmente de acuerdo, porque traspasa la función social de la vivienda al propietario, ante la incapacidad de gestionarla correctamente y de la que es responsable. Así, también gana quien gobierna, que se quita de encima el trabajo de construir una red social equilibrada y promover la vivienda social.
Al final de cuentas, creemos que no se conseguirá el equilibrio hasta que no aumente la oferta de viviendas para el alquiler social y se equipare a nuestros vecinos europeos. Ahora encontramos a faltar unos 6 millones de viviendas que eran de protección oficial y que han desaparecido entre ventas, descalificaciones, etc.. Recordar que aquí en Cataluña ya se dieron cuenta de ello y desde hace años las viviendas de protección oficial no pierden nunca esta condición.
